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安徽省芜湖市人民政府


芜湖市人民政府关于印发芜湖市市区保障性住房分配使用实施细则的通知

芜政〔2012〕99号


各县、区人民政府，江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区、高新技术产业开发区管委会，市政府各部门、各直属单位，驻芜各单位：

《芜湖市市区保障性住房分配使用实施细则》已经2012年7月4日市政府第60次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。





二O一二年七月二十日





芜湖市市区保障性住房分配使用实施细则



第一章 总 则

第一条 为满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求，规范廉租住房与公共租赁住房并轨运行、统筹使用，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》（住房城乡建设部部长令第11号）、省保障性安居工程领导小组《关于对芜湖市廉租住房和公共租赁住房统筹并轨使用请示的批复》（皖保组〔2011〕9号）、《芜湖市人民政府印发关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见的通知》（芜政〔2012〕13号）等有关政策、法规、文件，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于本市市区保障性住房的分配、使用和监督管理工作。

第三条 保障性住房实行规划统筹、建设统筹、资金统筹、分配使用统筹。

第四条 保障性住房分配使用坚持“以区为主、适度调剂，并轨使用、分类管理，统一租金、租补结合”的原则。

第五条 市住建委是全市保障性住房的行政主管部门，负责保障性住房政策研究、业务培训以及城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭住房保障资格核准，并指导、督促、检查各区（含开发区，下同）保障性住房建设、房源筹集调配、配租和运营管理等工作，其所属的市住房保障管理处（以下简称市住房保障机构）负责具体实施工作。

各区指定的住房保障机构（以下简称区住房保障机构）根据房源的落实情况，负责本辖区内城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭保障性住房的申请受理、审核、复核和分配；负责本辖区内用人单位保障性住房的申请受理、审核、分配；负责相关报表填报、信息录入、数据统计等工作。

市宜居投资（集团）公司是保障性住房运营管理机构，按照全市保障房统筹计划安排，负责提供房源、签订租赁合同，并参与租金标准核定。

市发展改革、财政、民政、人社、公安、税务、金融、工商、监察、住房公积金管理等有关部门各司其职，共同做好保障性住房分配使用管理工作。

第六条 市住房和城乡建设、民政、人社、公安、税务、金融、工商、住房公积金管理等部门要逐步实现信息资源共享、动态管理，不断提高城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭住房保障资格审核的准确性。

市、区住房保障机构应建立保障性住房管理档案，详细记录承租人信用情况，并作为续租和退出依据。

第二章 准 入

第七条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭以家庭为单位向所在区住房保障机构申请保障性住房，区住房保障机构会同相关部门负责住房保障资格的初审、复审。户主为申请人，与申请人共同居住的直系亲属应作为共同申请的家庭成员参与申请。夫妻双方不在同一户籍的，只能由一方作为申请人提出申请，另一方户籍所在区住房保障机构负责协助调查相关情况，并提供相关证明。离异家庭的未成年子女列入法定抚养方的家庭成员参与申请。

新就业职工、在本市市区有稳定就业的外来务工人员，向用人单位申请，由所在用人单位审核后，统一集中向所在区住房保障机构或市宜居投资（集团）公司（以下统称出租人）申请保障性住房。

第八条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭申请保障性住房，应当同时具备下列条件：

（一）具有本市市区城镇户籍；

（二）收入符合市政府公布的城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭标准；

（三）申请人与共同居住的直系亲属在本市市区范围内无住房或住房困难；

（四）申请人出具同意市、区住房保障机构核实申报信息的承诺。

第九条 新就业职工和外来务工人员申请保障性住房，应当同时具备下列条件：

（一）在本市市区劳动关系稳定，在申请之日前已与本地用人单位签订1年及以上期限劳动（聘用）合同，且自合同履行起连续缴纳社会保险费；

（二）在本市市区范围内无住房。

第十条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭申请保障性住房，应提交以下材料：

（一）保障性住房申请表；

（二）家庭成员的身份证、户口簿、婚姻状况证明材料；

（三）家庭成员收入、住房情况证明材料；

（四）其他材料（残疾证、优抚证等证明）。

第十一条 新就业职工和外来务工人员申请保障性住房，用人单位应提交下列材料：

（一）保障性住房申请表；

（二）用人单位法人营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明；

（三）入住职工的身份证、户口簿、劳动（聘用）合同以及在本市市区缴纳社会保险费证明；

（四）其他材料。

第十二条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭申请住房保障时，应当如实申报家庭房产、收入和财产状况，并声明同意审核机关调查核实。

新就业职工和外来务工人员应当如实申报房产情况，并声明同意审核机关调查核实，其所在用人单位应当对所提供材料的真实性承担担保责任。

第三章 分配和轮候

第十三条 经审核符合保障性住房实物配租条件的城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭以及新就业职工、在本市市区有稳定就业的外来务工人员，纳入到实物配租轮候库，按优先条件和轮候顺序配租。

第十四条 城镇低收入家庭中的低保家庭优先实物配租，其他家庭按下列条件，优先实物配租：

（一）六十周岁以上的老人无法定赡养义务人，或虽有法定赡养义务人，但赡养义务人无劳动能力、无赡养能力、无生活来源的；

（二）家庭成员是革命烈士配偶、子女的；

（三）共同居住的家庭成员有获得市级以上（含）劳动模范、英雄模范称号，或荣立二等功以上复转军人，或因工致残四级以上的；

（四）共同生活的家庭成员患有重大疾病丧失劳动能力，没有生活来源的，或家庭成员中有三级以上（含）残疾的；

（五）因配合市重点工程和保障性住房项目建设，房屋被征收后，住房困难并符合保障性住房准入条件的；

（六）家庭人口较多的；

（七）其他因自然灾害、突发事故急需救助的。

在解决城镇低收入家庭实物配租后，城镇中等偏下收入家庭中符合前款（一）至（七）项条件的，优先实物配租。

第十五条 轮候期间，城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭的工作、收入、住房及家庭人数等情况发生变化，应当及时主动向区住房保障机构提交书面材料，重新审核。

第十六条 申请保障性住房的用人单位符合下列情形的，优先实物配租：

（一）符合市区产业发展方向；

（二）固定资产投资、用人规模较大；

（三）社会保障制度健全，并为职工缴纳住房公积金。

第十七条 分配保障性住房原则上按人均住房建筑面积10 －15平方米标准确定。

以家庭为单位分配的，2人（含）以下户安排30－45平方米，3人（含）以上户安排50平方米以内。

第四章 租赁管理

第十八条 保障性住房的租金原则上按照略低于同区域、同品质住房平均市场租金收取。具体标准由市物价局会同市财政局、住建委、出租人共同确定，并实行动态调整，每年向社会公布一次。

第十九条 出租人与取得配租资格的城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭或用人单位应签订《芜湖市市区保障性住房租赁合同》，房屋租赁合同期限最长不超过3年。保障性住房租赁合同一般应当包括以下内容：

（一）合同当事人的姓名或名称；

（二）房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；

（三）租赁期限、租金数额和支付方式；

（四）房屋维修责任；

（五）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳责任；

（六）退回保障性住房的情形；

（七）违约责任及争议解决办法；

（八）其他应当约定的事项。

合同签订后，出租人应当在30日内将合同报市住房保障机构备案。

第二十条 签订保障性住房租赁合同时，承租人应按合同约定的月租金标准的6倍一次性缴纳租赁保证金，以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止，承租人无违约责任的，出租人退还保证金；承租人违约的，出租人从保证金中抵扣承租人应承担的相关费用。享受城镇低保待遇的家庭可以免缴租赁保证金。用人单位统一申请并签订租赁合同的，由用人单位统一代缴租金和租赁保证金。

第二十一条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭原申请人在租赁期限内死亡的，其共同申请人符合住房保障条件的，可按原租赁合同继续承租，并变更租赁合同，租赁期限按原有合同的剩余时间计算。

第二十二条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭因就业、子女就学、人口变化等需要调换房屋的，可向所在区住房保障机构提出调换房屋申请。经审核同意，承租人按时腾退原承租的住房，重新调换住房，并签订租赁合同。区住房保障机构应当及时更新信息，报市住房保障机构备案。

第二十三条 用人单位在用人规模、社会保障、公积金等方面发生变化需要减少保障性住房的，应主动及时向区住房保障机构或宜居投资（集团）公司提出申请。

第二十四条 保障性住房承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋自行进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。

第五章 租金补贴

第二十五条 城镇低收入家庭实物配租后，可申请租金补贴。

第二十六条 根据收入不同，对城镇低收入家庭承租的保障性住房在享受住房保障面积标准内发放租金补贴，租金补贴由市政府直接支付给承租人。

月租金补贴金额=（家庭人均住房保障面积标准×保障人口–原有住房面积）×租金标准×补贴系数。

享受城镇低保待遇家庭，补贴系数为0.95。

符合市区城镇低收入标准而不享受低保待遇家庭，补贴系数为0.85。

城镇低收入家庭人均住房保障面积标准为15平方米。对1人户，按30平方米住房保障面积标准发放租金补贴。

第二十七条 对符合住房保障条件未轮候到实物配租的城镇低收入家庭，市政府对其发放租赁补贴。具体补贴标准由市政府每年发布。

第六章 退出管理

第二十八条 保障性住房配租资格实行年审制度。

城镇低收入、中等偏下收入住房保障家庭应按时主动填报《芜湖市市区保障性住房年审表》，由各区住房保障机构组织街道办事处、社区对本辖区内住房保障家庭的户籍、人口、收入、住房等情况进行复核，对实物配租和租金补贴家庭的变更或退出情况进行汇总，并报市住房保障机构进行核准。

第二十九条 城镇低收入、中等偏下收入住房保障家庭年审，应提交如下资料：

（一）家庭成员身份证、户口簿；

（二）家庭成员现经济收入、住房情况证明材料；

（三）保障性住房租赁合同。

第三十条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭因收入、人口等条件发生变化，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合保障条件的，区住房保障机构应取消其住房保障资格，并责令限期退回保障性住房，享受租金补贴的，应立即停止发放补贴；对在规定期限内未退回的，给予6个月过渡期，过渡期内按市场标准缴纳租金；超出过渡期拒不腾退的，在适当范围内公告，必要时出租人可申请人民法院强制执行。

第三十一条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭有下列行为之一的，由区住房保障机构取消住房保障资格，责令限期退回保障性住房，并由出租人解除租赁合同，其行为记入保障性住房管理档案：

（一）转租、出借或者擅自调换所承租的保障性住房的；

（二）改变所承租的保障性住房结构或用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租的保障性住房，拒不恢复原状的；

（四）无正当理由连续空置6个月以上的；

（五）在保障性住房中从事违法活动的；

承租人逾期不退回保障性住房的，由区住房保障机构依法申请房屋所在区人民法院强制执行。

用人单位及其入住职工、务工人员有以上情形的，由区住房保障机构取消配租资格，并由出租人收回保障性住房。

第三十二条 承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的保障性住房；拒不腾退的，出租人可以向房屋所在区人民法院提起诉讼，要求承租人腾退保障性住房。

第七章 法律责任

第三十三条 市、区住房保障机构及其工作人员在保障性住房分配管理工作中不履行本细则规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条 出租人违反本细则，有下列行为之一的，由市住房保障主管部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款：

（一）向不符合条件的对象出租保障性住房的；

（二）未履行保障性住房及其配套设施维修养护义务的；

（三）改变保障性住房的性质、用途，以及配套设施的规划用途的。

第三十五条 承租人隐瞒有关情况或者提供虚假材料取得保障性住房的，或者重复申请取得一套以上保障性住房的，由市住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入保障性住房管理档案，并责令其限期退回所承租的保障性住房，按市场价格补缴租金；逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回保障性住房之日起5年内不得再次申请保障性住房。

第三十六条 承租人有下列行为之一的，由市住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入保障性住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租保障性住房的；

（二）改变所承租保障性住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租保障性住房，拒不恢复原状的；

（四）在保障性住房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置保障性住房的。

有前款所列行为，承租人自退回保障性住房之日起5年内不得再次申请保障性住房；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十七条 房地产经纪机构及其经纪人员提供保障性住房出租、转租、出售等经纪业务的，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，由市住房保障主管部门责令限期改正，记入房地产经纪信用档案；对房地产经纪人员，处以1万元以下罚款；对房地产经纪机构，处以3万元以下罚款。

第八章 附 则

第三十八条 企业投资建设的公共租赁住房，由企业自行分配给本企业员工承租使用，并报市、区住房保障机构备案。

第三十九条 本细则所称保障性住房是指政府投资建设或收购，限定套型面积，按政府核定租金，向本市市区无住房或住房困难的城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭以及无住房新就业职工、在本市市区有稳定就业的外来务工人员出租的廉租住房和公共租赁住房。

本细则所称无住房是指在本市市区无自有住房，即无自建私房、房改房、集资房、拆迁安置房（含待入住）、商品房（含已签订购房合同未取得房地产权证），也未承租公有住房，且申请之日前5年内在我市无房屋转让（因家庭成员重大疾病等特殊变故转让房屋除外）。

本细则所称住房困难是指家庭人均住房建筑面积低于15平方米。

本细则所称租金补贴是指政府向符合条件的低收入住房保障家庭发放的货币补助，以增强其租赁住房支付能力。

第四十条 本细则由市住建委负责解释。

第四十一条 本细则自公布之日起施行。江北产业集中区、市辖县参照执行。此前发布的相关规定与本细则不一致的，以本细则为准。





甲公司向乙银行借款1200万，由丙公司为甲公司提供房屋抵押担保。乙丙双方签订书面《担保合同》，约定丙以其自有的某房为甲之1200万债务担保。后双方前往房管局登记时，被告知该房市值估价只有1000万，故只能为其办理1000万元的抵押债权登记。甲因到期未清偿上述债务，乙遂诉至法院请求变卖该套房屋。该房现在市值已达1500万，但丙抗辩乙只能就登记的1000万元债权对房屋变卖价款享有优先受偿权，而乙主张应当按照双方签订的书面《担保合同》中约定的担保数额优先受偿。

上述案件的争议焦点在于，抵押合同双方约定的担保债权数额与实际登记的担保债权数额不一致时，应如何确定债权人的担保债权和抵押人的相应责任。对此，目前实务界与理论界存在两种截然相反的观点：一种观点认为，物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。第一百八十七条规定，对不动产抵押的应当办理登记，抵押权自登记时设立。无论担保合同中作出何种约定，法院只能就已经登记的担保债权数额支持抵押权人优先受偿的请求。

另一种观点认为，虽然不动产登记中并未按照担保合同双方约定的债权数额进行登记，但只要不涉及案外善意的第三人，则仍应当按照双方约定的担保数额进行优先受偿。上述两种观点各有支持者，本文更倾向于后者，但认为应具体界分。

上述案例中的情况在各地房地产登记实践中均有反映，其产生的根源在于对担保法第三十五条的误读：该条规定了抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。所以，房管部门据此要求担保合同双方只能在抵押物的当前市值范围内登记担保债权，超出部分则不予登记。该规定又称“禁止重复抵押”或“余额抵押”原则，学界和实务界普遍地认为该原则应当摒弃。首先，设立担保的目的并非保证债权一定通过担保来足额受偿，而仅旨在增加债务人资信、给予债务人履行压力。对此史尚宽先生认为，于债务人主观的价值愈大，则担保之效用愈显，虽其交换价值甚小或绝无，亦不妨为担保。例如，以毕业证书为质，即是一例。其次，该原则也违背了担保合同当事人的意思自治，债权人基于自身对于担保物的估值以及对于债务人履行能力的预期而作出是否接受该物之担保，法律完全没有必要横加干涉。再次，该条立法本意是保证担保物价值与债权数额相当从而能够足额清偿债务，但实际上，担保物权担保的范围除主债权之外，还包括利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，而这些在签订担保合同时和办理担保登记时是完全无法确定和预知的，因此即使要求主债权数额不超过担保物价值，也不能保证担保权人的其他债权可以足额优先受偿。最后，该条规定实际上人为地降低了抵押效用，提高了担保成本，不利于市场融资需要。

纵观西方各国立法，鲜有禁止重复抵押的规定，而是通过多重担保之受偿顺位来予以规范。为矫正上述规定给融资实践带来的不便，最高人民法院担保法司法解释第五十条作了缓和性的规定：抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。因此房管部门在登记时则不应依据“担保财产价值”来限定担保双方登记的债权数额。2008年物权法中删除了担保法第三十五条的规定，再次表明立法者对超额抵押登记的基本态度。当前抵押登记实务中，也有不少房管部门摒弃该种越俎代庖的刚性要求，而依据当事人的担保合同约定来登记担保债权，这种做法值得借鉴和推广。

在各地不动产登记部门尚未统一登记制度之前，如何审理此类不足额登记抵押的案件，关涉债权人合法权益的保护和担保人担保义务不履行的相应责任，因此可谓意义重大。当前不足额登记通常有两种情形：一类是单笔担保债权的数额已经超过登记时抵押财产的价值；另一类是多笔担保债权的数额超出登记时抵押财产的价值，即通常所谓的重复抵押。

第一类情形下，担保合同的核心内容即以特定物的价值为债务人未来不能偿付到期债务的风险提供担保，且担保人的责任仅限定于该特定抵押物的全部价值之上。即使一般抵押与最高额抵押，虽不像“浮动抵押”中抵押物的范围待主债权届满未获清偿时方能确定，但由于物本身即具有价值变动性和不确定性，所以自始确定的抵押物，在双方签订担保合同时、办理登记时和抵押权实现时通常也会出现三种完全不同的市场价值。例如，当事人签订抵押合同的当时，该房屋市值可能为100万元，恰与主债权相当，待双方办理抵押登记时该处房屋因为国家对楼市的宏观调控又降至80万，但及至抵押权人实现抵押权时该房屋可能因为楼市回暖而涨价至120万。此时如果仅因为登记的担保债权为80万，便认定债权人仅得就80万元债权优先受偿，无异于损害了债权人的担保合同权利，也变相减轻了抵押人20万元的担保责任。

笔者认为，无论担保债权数额实际登记几何，担保合同双方都必须履行担保合同或担保条款的约定义务，这是合同法的基本原则。此种义务的核心是“办理不动产登记以使抵押权成立”。若抵押人未能办理或未能按照双方约定的担保债权数额办理抵押登记，根据合同法第一百一十条规定，应承担继续履行的责任，即债权人有权依据担保合同要求担保人以该物承担全额的抵押责任，人民法院应当判令抵押人履行足额登记义务并承担约定的担保责任。由于债权人诉请实现担保物权目的在于变卖、拍卖该担保物，故再行判令登记抵押权亦属叠床架屋，所以法院可以直接判决确定抵押人对该物享有抵押权并就约定债权优先受偿。因为根据物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。所以自法院判决或裁定生效之日起，抵押权人即对该物享有合法的担保物权，而不必一定通过登记才能成立抵押权。这是人民法院审判权的体现，也是物权法定的另一种表现形式。民事案件中的审判权本身即具有矫正错误或不实登记的职能，如在一般的物权确认之诉中，法院通过生效判决即可确定真实权利人的不动产所有权，该不动产所有权自法院判决生效时即告成立，而无须待到登记后方才成立。以此种判决实现担保物权，既不违反“不动产物权登记成立”的基本原则，也回应了抵押人“事实上不能履行”的抗辩，更维护了担保权人基于担保合同的预期担保利益。

但另一类涉及第三人担保物权，即重复抵押的情形又有所不同。该类案件可进一步区分为两类：一是涉案抵押权登记在后，如某房屋价值200万元，已经为第三人的150万元债权进行担保，抵押人准备再行为另外的100万元债权进行担保，而实际只登记了50万元，现该第二顺位抵押权人要求按照100万元的抵押权优先受偿。此时根据物权法第一百九十九条规定，抵押登记在先的债权优先受偿，所以无论财产拍卖变卖所得金额多寡，无论法院认定该登记在后的抵押权的具体数额，都不会影响在先登记之第三人的合法利益。故此类案件宜按照上述“遵照担保合同约定”的思路，判定抵押权人就约定的担保债权对该物享有后一顺位的优先受偿权，至于实际上能否得到足额清偿则是后一顺位抵押权人订立担保合同时已认可之风险，法院无需介入或给予特别保护。

二是涉案抵押登记在先，如某房屋价值200万元，现为250万元的债权提供担保，而实际只登记了200万元，后该房屋价格上涨至250万元，抵押人又为第三人的50万元债权提供担保，现该第一顺位抵押权人主张就房屋拍卖所得的250万元优先受偿。因为此类案件中抵押权的数额认定直接关系善意第三人的合法利益，因此裁判思路必须作出调整。不动产登记本身具有公信力，第三人在签订担保合同、办理抵押登记时合理地依赖该房屋上仅仅设定了200万元的抵押，那么其基于当时对该房屋估值而签署了担保合同，也依法办理了50万元的抵押登记，该50万元的抵押权即告成立，应受到法律保护。如果允许在先的抵押权人主张250万元的抵押权，则无异于变相剥夺了在后登记的善意抵押权人之合法担保物权。因此，这类案件中，法院应严格按照登记的担保债权数额进行裁判。但在例外情况下，例如第一笔250万元债权囿于当时房屋市值仅登记了200万，房屋升值后第二笔债权登记了50万，待抵押权实现时该房屋已经增值至300万元，即两笔抵押权在按照登记数额全部实现之后可能尚有余值。此时，可将在先之抵押权区分为已登记与未登记两部分，依照在先抵押权之登记部分、在后抵押权、在先抵押权之未登记部分的顺位要求抵押人承担担保责任。

至于在先登记抵押权人之未登记部分债权的担保利益，则可以通过担保合同项下的违约责任予以救济：如果担保合同双方在合同中约定了违约责任的，因抵押人未能办理抵押权登记已构成违约，应按照约定承担相应违约责任；如果双方未约定或约定不明的，则由法院依诉请判令抵押人承担赔偿损失等违约责任，这里的赔偿损失一般认定为对债权人不能清偿部分承担连带保证比较妥当。但是需要注意三点：一是如果债权人仅诉请实现担保物权的，法院需要向其释明是否增加违约责任方面之诉请，否则可能存在判非所请之虞；二是该违约责任依法受诉讼时效之限制，自债权人知道或应当知道抵押人未履约之时起算；三是抵押在先之他项权证上可能无法反映抵押物在诉讼时的全部抵押情况，因此需要由抵押人在抗辩时举证或法院依职权查明。


（作者单位：浙江省高级人民法院 杭州市下城区人民法院）