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居住权对抗所有权纠纷的司法处理/张生贵

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 16:47:19  浏览:9198   来源:法律资料网
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房改房“所有权”与“居住权”对抗的法律处理

【提示】

房产所有人持有权属证,能否要求居住人腾让房屋,发生此类纠纷的大多为家庭成员,各地法院对此类案件的处理大有为同,根据所有权的法律性质,不动产权属人享有不动产的占有、使用、收益、处分,这是完整的所有权,而居住权仅指对他人所有的房屋实际占有的权利,法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人,但现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷,遇到居住权与所有权对抗的情况下,如何裁判体现着法官适用法律的智慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。

【基本案情】

王天利与柳思思系夫妻关系,曲文莉系王天利的母亲。2008年曲文莉将回购的公房通过公证遗嘱给王天利,2009年10月份,王天利在外地的妹妹来京后,要求母亲撤销了遗嘱,并代理母亲曲文莉诉求王天利腾让房屋。王天利不得已先后提起所有权、共有权确认之诉,法院以产权证登记为曲文莉所有而驳回了权属主张,王天利无耐另诉用益物权,要求保住居住条件。
争议房屋源于王天利的父亲在世时承租的公房,房改时王天利出资回购,是否享有共居资格,在法律上形成争议,曲文莉诉求王天利腾让案件与居住权案件未能并审,王天利另案提请用益物权争议。

【无争事实】

1、1992年以前王天利的父亲王海龙承租原工作单位的公有住房,1992年8月份危改拆迁过渡,1993年10月份回迁安置到此房。
拆迁前后王天利、柳思思一家人一直随父母共同居住生活,户籍也迁入此房,已有十八年时间,系共同居住人。
2、2000年2月份原承租人王海龙去世,2000年5月份房改,由王天利、柳思思出资购买此房,考虑到对母亲的安慰,产权证登记在曲文莉名下。

【居住理据】

房屋作为家庭的一项重大财产,是维持家人共同生活的必然需要,国务院房改政策规定,公有住房出售对象是家庭,由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定,职工按成本价或标准价购买的公有住房,每个家庭只能享受一次;《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定,承租户购买公有住宅楼房实行限量,购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定,公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭,并以家庭成员同意购买为前提,一个家庭只能享受一次,不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性,明显区别于一般商品房买卖,公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员,带有很强的政策性,这是公有住房的福利性决定的。

【考虑公允】

如果认为以谁的名义登记,产权就属于谁独有,就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这点在《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字,就是谁的房子,谁就得腾出房屋,这样的说法于法有悖。
早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定,房改时王天利出资回购公有住房,“出资、共同管理和承担义务”的客观事实,是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人,根据民事权利由司法确认的法律原则,王天利与曲文莉共同构成诉争房屋的共居关系。
住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难,妥善处理房改房纠纷问题,结合国家政策,依据《民法通则》第72条、第78条、《民法通则若干意见》第88条;《物权法》第93条、第95条、第103条、第104条规定;参照《婚姻法司法解释(二)》第19条、《继承法》第26条二款规定,务请以法律精神之适当方法,顾及社会效果,保障王天利享有居住权,持证人负有接受共居人无差别地居住的义务,共居人应有机会凭本人自由之选择居住之目的,法律应尽力保护,不得因家庭关系而变,致家庭成员待遇有别。
王天利虽未登记为房屋共有权人,但此房实际上已经成为王天利一家的保障性住房,当年王天利也认为自己已经取得了保证生活居住的房屋,如今因为家庭争议引发纠纷,曲文莉此前起诉要求王天利腾让房屋,王天利不得已诉求居住权,法院如果认为他们对所居住的房屋不享有权利,在北京让他们另行解决居住问题,已经不是他们的收入所能达到的,也不符合国务院有关保障困难家庭居住权若干意见,参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定,共同居住人的相关权益应当得到法律保护,王天利在本市无其他住房,不具备腾房条件,请法院依法认定王天利对现行居住的房屋享有居住权利。
王天利主张对公有住房回购后享有居住权的综合性法律依据:
1、《合同法》第二百三十四条:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
2、《城市房屋租赁管理办法》第十一条第二款:“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”
3、《北京市公有住宅租赁合同》(京房管字[1995]第172号)第七条:“租赁期限内,乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。
4、生存权是最基本的人权,宪法明确规定,尊重和保护公民的基本人权。所以被告的居住权应受法律确认和保护。而本案中的王某既无房屋,也没有固定的工作和稳定的收入来源,原告不让被告居住在房屋内,事实上剥夺了其最基本的生存权。所以从以人为本,构建和谐社会的角度出发,应保护被告的居住权。
5、《民法通则》第72条、第78条、《物权法》第一百一十七条规定;
6、参照:《宪法》第三十九条规定,公民的住宅不受侵犯,保障公民居住的安全与安宁,虽然不是从正面直接规定宪法保障公民居住的权利,但通过反向解释可以推断出这一精神。
7、《世界人权宣言》第二十五条规定:“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会《关于获得适当住房权的第四号一般性意见(第六届会议,一九九一年)》第一条规定:“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利,对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”居住的权利是指为生存而必须提供的住房方面的保障。私法领域内,在物权法上居住权则有其特定含义,是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利,是他物权中的用益物权之一种。
【参考要旨】

1、《母子共同出资 房改房算共有》
法院认为,本案争议房原系公房,承租人为母亲,母亲对该房享有使用权,后儿子、儿媳与母亲共同居住争议房。在争议房购买产权时,由母亲与儿子共同出资以母亲名义购买,儿子已对争议房所有权构成共有。(摘自辽宁大学出版社《法官说法》第95案房改房家庭内部怎么?)
2、法官说法 :产权人不能告共有人腾房
法院民庭法官:在处理房改房权属纠纷案件中,同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权,是一个容易引起双方争议的问题。破解这一难题,主要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房时,除承租代表人外,其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的,或其他同住人口交纳了房改款的,即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人,也可构成共有。本案该房为母子共同出资,虽然房证写的母亲,但儿子也拥有部分产权。 需要提醒大家的是,在审判实践中,房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多。这种情况法院可以受理,但如果共同承租人对房屋有使用权或者继承权的,一般不应改变房屋居住现状,在充分释明和调解后,如原告坚持要求被告腾房,法院驳回原告诉讼请求。(摘自法官说法第85期2008年2月22日见报)
3、最高人民法院《关于购房人之一在购房时不完全具备条件,但购房后长期共同居住管理使用,纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函》

海南省高级人民法院:
你院《关于符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告》收悉。经研究认为,该案当事人双方1971年6月合买府城镇达士巷7号第2进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋1间和横屋2眼的事实清楚、证据确凿。双方的买后又长期各半居住、管理、使用,颜香芬也曾承认是与符振清合买。据此,同意你院审判委员会多数人的倾向性意见,即认定府城镇达士巷7号第2进正屋1间、横屋2眼系属符振清、颜香芬两人合资购买,产权应当共有分割和继承。
4、王淑英与段巍一般所有权及与所有权相关权利纠纷
裁判文书:东城区人民法院(2003)东民初字第182号民事判决:
主要内容:段巍与王淑英系母子关系,本市东城区板厂胡同19号(以下简称19号)北房西数第一、二间房屋的产权归信息产业部机关第一服务局所有,王淑英就上述房屋与产权人签有租赁协议。1983年,包括段巍在内的王某一家人迁至19号北房两间及厨房、厕所各一间。1989年段巍结婚搬至本市东城区北新桥三条64号其岳父家中居住,离婚后又于1997年回到19号北房西数第二间即讼争之房居住。1999年夏至2000年夏,段巍在外经营餐馆并居住其中。2002年3月,段巍与其女儿段雅靓在讼争之房居住,段巍并以该房经营小卖部,工商登记字号为“北京小男孩食品店”。同年11月,王淑英及家人因与段巍发生矛盾,将讼争之房锁住。段巍现暂时在北京市东城区井阳胡同1号租住,月租400元,其物品仍存放在讼争之房中。此外,段巍及其女段雅靓户口登记在19号,与王淑英分立两户。2002年12月,段巍向原审法院起诉,以其与王淑英系母子关系且其一直随其共同居住生活,现王淑英讼争之房上锁,致其无法居住经营为由,故请求确认其对讼争之房享有居住权。王淑英辩称,段巍并未与其共同居住,婚后一度搬出。作为讼争房屋的承租人,其对该房享有居住权和使用权。故不同意段巍的诉讼请求。 裁判要旨:法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号,其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房,此后长期在内居住生活,并进行个体经营,与王淑英即房屋承租人形成了共居关系,对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间,享有合法居住权。
5、谢考进与谢会来、德荣丽关于居住权及腾房诉讼案件
一审判决:北京市东城区人民法院(2003)东民初字第00888号民事判决
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关于加大关井压产、总量调控力度确保煤炭经济形势进一步好转的通知

国家经贸委


关于加大关井压产、总量调控力度确保煤炭经济形势进一步好转的通知



 
国家经济贸易委员会文件
国经贸运行[2001]457号

关于加大关井压产、总量调控力度确保
煤炭经济形势进一步好转的通知
有关省、自治区、直辖市经贸委(经委)、有关煤炭工业局(行业办)、煤矿安
监局,有关中央管理企业:
  今年1—4月,煤炭行业实施总量调控、关井压产、扩大出口,经济运行呈现
继续好转的态势。全国煤炭产销量增加,原煤产量达3.19亿吨,同比增长14.5%;
销售量完成3.10亿吨,同比增长11.2%。煤矿库存下降,到3月底,全社会煤炭库
存比年初减少871万吨,煤炭企业库存比年初减少937万吨。国有重点煤矿商品煤
综合价格同比上涨5元/吨左右。但是部分地方关井压产决心不大,措施不力,已
关闭的小煤矿死灰复燃情况依然存在;1-4月份,比调控目标进度(扣除出口同
比增加部分)超出5%以上的省区有安徽、宁夏、山东、江西以及神华集团公司;
重特大事故接连发生,煤矿安全生产形势十分严峻。直接影响煤炭经济形势的进
一步好转,影响国有重点煤矿的整体扭亏和稳定。为此,就有关事项通知如下:

  一、各地经贸委、煤炭行业管理部门要按照《关于做好2001年煤炭行业总量
调控和关井压产工作的通知》(国经贸运行[2001]89号)下达的总量调控目标,
层层分解落实到所属地、市、县和有关煤炭生产企业,并逐月严格检查、考核其
完成情况。对大量超产的地区和企业,要采取必要的措施予以限制。严禁各类煤
矿超能力生产,避免造成事故隐患。
  二、加大关井压产力度,加快关闭国有井田范围内各类小井,特别是国有重
点煤矿自办小井。对已落实到具体矿点的811处国有重点煤矿自办小井,各地经
贸委、煤炭行业管理部门要组织有关企业尽快制定关闭方案,并督促其认真实施。
各地经贸委每月向我委上报关闭小井进展情况。我委将在全国经贸委系统信息网
络公布国有重点煤矿自办小井名单,各地银行不得为其开设帐户、提供贷款,其
他相关行业不得为其提供生产和销售条件。
  三、各地经贸委要在二季度组织煤炭行业管理部门、煤矿安全监察机构对近
几年已关闭的小煤矿,进行一次全面的复查,凡发生死灰复燃的,必须立即予以
彻底关闭。对复查不严格、走过场,导致死灰复燃的小煤矿发生安全事故的,要
依法追究有关部门的责任。各地在煤炭生产许可证年检工作中,要严格按照标准
进行,对不具备条件矿井通过年检的,要严肃追究发证机关和发证人员的责任;
如无特殊情况,今年一律暂停颁发新的煤炭生产许可证。国家经贸委、国家安全
监管局将会同有关部门组织抽查。
  四、各地经贸委、煤炭行业管理部门要认真贯彻执行《国务院关于特大安全
事故行政责任追究的规定》、《煤炭生产许可证管理办法》、《乡镇煤矿管理条
例》和《煤矿安全监察条例》,充分发挥各级煤矿安全监察机构的作用,依法履
行安全监察职责,加大监察工作力度,对不具备安全生产条件的各类煤矿,根据
情节轻重,依法责令其限期改正、停产整顿直至采取关闭措施,坚决遏制重特大
事故的发生。(完)
二OO一年五月十四日


关于印发《国有资产产权登记档案管理暂行办法》的通知

国有资产管理局 等


关于印发《国有资产产权登记档案管理暂行办法》的通知
1997年8月26日,国家国有资产管理局、国家档案局

中共中央各部门、全国人大常委会办公厅、全国政协常委会办公厅、国务院各部委、直属机构、行业总公司、各国家试点企业集团,各省、自治区、直辖市和计划单列市国有资产管理局(办公室)、档案局:
为进一步加强国有资产产权登记工作,我们制定了《国有资产产权登记档案管理暂行办法》,现印发给你们,请遵照执行。在执行过程中有什么问题和建议,请及时告诉我们。
附件:国有资产产权登记档案管理暂行办法。

附件:国有资产产权登记档案管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 国有资产产权登记,是国有资产管理工作的重要内容,国有资产产权登记档案,是国家档案的重要组成部分。为做好国有资产产权登记(以下简称产权登记)档案管理工作,依据《中华人民共和国档案法》和《企业国有资产产权登记管理办法》及有关规定,特制定本办法。
第二条 产权登记档案,是指国有资产管理部门在办理产权登记中直接形成的国有资产产权登记表、证书和记载上述信息的计算机软盘以及企业提交的有关文件、证明、报表等具有保存价值的文件材料。
第三条 产权登记档案工作在国家档案局统筹规划、组织协调下,由国有资产主管机关统一领导,实行分级管理,同时接受同级档案行政管理部门和上级国有资产管理部门的指导、监督。
第四条 产权登记档案管理的任务是收集、整理、保管产权登记档案材料,并提供利用等服务。
第五条 国有资产管理部门应配备具有专业知识的专职人员负责管理,建立健全工作制度,确保国有资产产权登记档案的完整、准确、系统、安全和有效利用。

第二章 立卷与归档
第六条 产权登记档案材料归档范围是:
(一)经审定的各类国有资产产权登记表。
(二)有关部门或单位批准企业、单位设立、变动、终止的文件。
(三)国有资本金数额及来源证明。
(四)企业章程。
(五)经工商行政管理机关批准的企业名称、住所、法定代表人等变更文件及上述事项变更后的《企业法人营业执照》副本复印件。
(六)国有资产经营年度报告书。
(七)收回的产权登记证书。
(八)境外国有资产以个人名义持有国有股权或拥有物业产权办理委托转名法律手续的法律文本(副本)及境外企业产权登记的其他有关材料。
(九)行政事业单位产权登记的其他有关材料。
(十)载有上述信息的计算机软盘。
(十一)管理部门需要的其他具有保存价值的材料。
第七条 产权登记档案的立卷原则:
(一)保持文件之间的有机联系,区别不同的保管期限。
(二)以户为单位,一户一卷,或一户数卷。
第八条 产权登记档案的归档方法
(一)产权登记档案的立卷工作应由产权登记人员负责。
(二)产权登记人员将办理完毕的产权登记文件材料收集齐全,按《国有资产产权登记档案管理暂行办法实施细则》(以下简称《实施细则》)的要求组成案卷。
(三)立成案卷的产权登记档案应及时向本单位档案部门或档案管理人员归档并办理归档手续。
(四)产权登记档案在国有资产管理部门保存一定时期后,按国家档案管理的有关规定向同级综合档案馆移交。

第三章 保管与利用
第九条 产权登记档案应配备专用设备单独存放,不得与其他文件资料混存。做到防盗、防光、防潮、防尘、防虫、防火等。对磁性载体档案,还应做好防病毒等工作。
第十条 产权登记档案的保管期限分为永久、长期和短期(详见《实施细则》)。
第十一条 档案管理人员工作变动时,应将其保管的产权登记档案清点核实,并办理档案移交手续。
第十二条 产权登记档案的排列方法:类—户—年(产权登记)。
第十三条 产权登记档案应编制必要的检索工具以方便查找和利用。
第十四条 本单位工作人员查阅产权登记档案时,需经业务主管领导批准,并向档案管理人员办理登记手续后,方可查阅;外单位人员查阅档案,需持本单位介绍信及本人证件,经主管领导批准,并履行登记手续后,方可查阅。
第十五条 查阅者不得在案卷资料上修改、涂抹、拆取、标注和损毁。未经许可不得擅自抄录、复印。

第四章 鉴定与销毁
第十六条 档案管理人员应定期会同产权登记业务承办人员,对保管的档案材料进行鉴定,对保管期限已满的产权登记档案提出处理意见,报主管领导批准后销毁。
第十七条 档案材料销毁时,应指定两人以上进行监销,注意保密,监销人应在监销清册上签字。已销毁的案卷材料,应在有关条目备注栏内注明。

第五章 附 则
第十八条 档案管理人员、其他人员违反本办法规定,按《中华人民共和国档案法》的有关规定予以处罚。
第十九条 本办法由国家国有资产管理局负责解释,《实施细则》由国家国有资产管理局负责制订。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



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