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国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 17:45:32  浏览:8670   来源:法律资料网
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国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?

蔡英杰


  关键词:情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

  近日,海淀区人民法院作出了房贷政策变化,即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此,各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下,该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时,该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此,鉴于该案的案情存在自身的特点,该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此,广大购房者和卖房者千万不要以为,该判决具有普遍意义。下面,笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

  案例简介:2010年4月12日,张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同,约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋,房屋成交总价为555万元,其中张先生计划贷款200万元购买。次日,张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中,因“新国十条”出台,无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后,张先生将宋女士起诉到海淀区法院,要求解除与宋女士的房屋买卖合同,并要求对方退还定金。

  庭审焦点:庭审中,张先生提供了与妻子马女士的结婚证,并拿出两个房产证,显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议,但她认为,两人签订的合同真实有效,而且合同当中已经约定,如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足,应补足购房首付款。因此,应不受新国十条中关于住房贷款的限制,按合同执行。

  判决结果:法院审理认为,根据有关规定,张先生家庭住房套数已达两套,因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房,属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据,宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示,虽然本案中双方签订的合同属于有效合同,而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定,但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

  律师评析:本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决,可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响,对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过,这也仅仅是一个个案而已,并不具有典型意义,每个当事人都可能遇到些许不同的情况,因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

  一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更?

  根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情,对该条款的适用应当综合考虑,不能一刀切,把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号),法院是要慎用情势变更原则的。此外,根据于《正确适用 若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号),确需在个案中适用情势变更原则的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见:

  1、如果合同没有明确约定贷款购房,要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款,要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额?

  在这种情况下,即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款,甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式,但是一旦争议发生,买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款,甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话,我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话,对卖方来说很不公平,因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

  2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,且对贷款未获批准做了约定?

  在这种情况下,我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款,买方可以解除合同的权利,并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大,例如买方工资水平的原因,户口的原因,银行内部政策审核的原因,国家政策的原因等等,这样,买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话,那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷,否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

  在本案中,当事人已经约定贷款方式,而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同,但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为:结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此,在非买方自身原因造成银行贷款未获批准,买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,因为个人原因无法贷款?

  在这种情况下,除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同,否则买方没有理由要求解除合同,一旦单方解除合同即构成违约,有可能被要求继续合同或支付违约金。此外,在国家政策没有变化的情况下,银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的,买方是可以解除合同的。不过,在实践中,对于银行单方面内部政策调整,买方很难举证证明。因此,如果买方担心这一点,可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

  二、该案的示范意义
  海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决,说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中,法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然,该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的,如果合同是在国十条出台之后的签订的,那么毫无疑问,买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

  三、如果以情势变更原则解除合同后,买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费?

  根据目前的行业惯例,在房屋买卖合同中,通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后,买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费?显然不可以。在解除合同前,中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务,完成了自己的任务,所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中,中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成,比如居间费,代书费,代办过户费等等,那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用,其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的,可以不必支付。


作者:蔡英杰
联系方式:13520108510;010-58695236
工作单位:北京市闻泽律师事务所
邮箱:blustarcai@sina.com

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深圳市人民政府关于印发深圳市标准创新奖励办法的通知

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府关于印发深圳市标准创新奖励办法的通知

文号:深府〔2008〕280号
各区人民政府,市政府直属各单位:

《深圳市标准创新奖励办法》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

深圳市人民政府

二○○八年十二月二十五日

深圳市标准创新奖励办法

第一章 总 则

第一条 为鼓励我市标准创新活动,促进标准与科研相结合,加快科技成果产业化进程,提高全市产业和科技竞争力,提升城市管理和服务水平,根据《深圳市标准化战略实施纲要》、《深圳市科技创新奖励办法》有关规定,制定本办法。

第二条 本办法适用于深圳市标准创新奖的申报、评审、授奖等各项活动。

第三条 凡在深圳市注册(登记或依法设立)的企、事业单位及民间组织,可以依照本办法申请奖励。

第四条 深圳市标准化行政主管部门负责深圳市标准创新奖的组织工作。

第五条 深圳市标准化行政主管部门负责成立深圳市标准创新奖评审委员会(以下简称评委会),评委会负责深圳市标准创新奖的专家评审工作。

第六条 深圳市标准创新奖的申报、评审和授奖,实行公开、公平、公正的原则,不受任何组织或者个人的干涉。

第二章 奖励范围和评奖条件

第七条 深圳市标准创新奖的奖励范围为符合以下条件的标准项目,该标准项目必须已经正式批准发布,且实施时间在一年以上三年以内,期限从受理申报之日起计算:

(一)由深圳市有关组织主导起草,经国务院标准化行政主管部门批准发布的国家标准项目;

(二)由深圳市有关组织主导起草,经国务院有关行政主管部门批准发布并已报国务院标准化行政主管部门备案的行业标准项目;

(三)由深圳市有关组织主导起草,经有关国际标准组织批准发布的国际标准项目;

(四)由深圳市有关组织主导起草,经市标准化行政主管部门批准发布的深圳市技术标准文件。

第八条 深圳市标准创新奖每年评审一次,分为创新奖和优秀奖两类,其中创新奖每年不超过3个奖项,每项奖励50万元人民币;优秀奖每年不超过7个奖项,每项奖励10万元人民币。深圳市标准创新奖奖金从深圳市标准化战略专项资金中列支。

第九条 深圳市标准创新奖评奖条件为:

(一)创新奖:标准项目符合深圳市产业发展政策,有利于提升产业的竞争力;标准技术水平达到国际先进水平,创新性突出;标准实施后取得了显著的经济或社会效益,对推动深圳市国民经济和社会发展具有重大作用;

(二)优秀奖:标准项目符合深圳市产业发展政策,有利于提升产业的竞争力;标准技术水平达到国内领先水平,具有较强的创新性;标准实施后取得了较大的经济或社会效益。

第三章 申报 评审和授奖

第十条 深圳市标准化行政主管部门每年发布公告,定期接受深圳市标准创新奖申报。

第十一条 申报深圳市标准创新奖,应当具备下列基本条件:

(一)申报单位最近三年内无违法违规记录;

(二)直接关系公共安全、公共利益或者人体健康、人身财产安全的项目,依法应当取得行政许可的,应当先获得行政许可。

第十二条 深圳市标准创新奖由标准项目主导完成单位负责组织申报,主导完成单位按如下方法确定:

(一)国家标准、行业标准、深圳市技术标准文件主导完成单位为该标准的第一起草单位,如果第一起草单位为非深圳市注册单位,而第二起草单位为深圳市注册单位,且经核实第二起草单位确实在该标准制定中发挥了关键作用,则由第二起草单位组织申报;

(二)国际标准主导完成单位为在国际标准制定工作中发挥了关键作用、且其提案唯一被采纳为该国际标准核心内容的在深圳市注册单位。

第十三条 申报深圳市标准创新奖须提交以下材料:

(一)《深圳市标准创新奖申报书》;

(二)营业执照、法人登记证或有关主管部门批准成立的文件(复印件);

(三)法定代表人身份证(复印件);

(四)组织机构代码证书(复印件);

(五)已经发布实施的标准文本;

(六)法定主管部门批准发布该标准的文件(含本单位在该标准起草单位中排序的证明材料);

(七)标准项目为国际标准的,须提交国家有关权威主管部门出具的参与制定该标准的有效证明材料;

(八)标准项目的技术水平以及经济效益或社会效益证明材料。

第十四条 深圳市标准创新奖申报、评审按下列程序进行:

(一)申报单位向市标准化行政主管部门提交申报材料;

(二)市标准化行政主管部门对申报材料进行初审,合格的委托评委会进行评审;

(三)评委会对申报材料进行评审,提出拟奖项目名单并报市标准化行政主管部门;

(四)市标准化行政主管部门对拟奖项目进行审核,同意后报市科技创新奖励委员会办公室(以下简称市奖励办公室);

(五)市奖励办公室向市科技创新奖励委员会(以下简称市奖励委员会)提出拟奖项目的建议;

(六)市奖励委员会对拟奖项目进行审定,市奖励办公室对拟奖项目进行公示,公示时间不少于10天;

(七)市奖励办公室将拟奖项目报请市政府批准。

第十五条 评委会专家从市科技专家委员会专家库中聘请。评委会由9名以上单数专家组成,设主任委员一名。评委会主任委员由具有奖励评审经验和标准化工作经验的专家担任。

第十六条 评委会专家对项目申报材料进行评审时,可以根据情况对申报单位进行现场核查,综合书面评审和现场核查情况对该项目进行评分,并作出书面评审意见。评委会所有专家评分的平均分为该项目评审得分。

第十七条 深圳市标准创新奖由市政府颁发奖金和证书。

第四章 监督管理

第十八条 申报单位提供虚假材料、数据,或者以其他不正当手段骗取深圳市标准创新奖的,由市标准化行政主管部门提请市政府撤销奖励,追回证书和奖金,停止申报资格5年,并在媒体上予以曝光。

第十九条 参与深圳市标准创新奖评审活动的有关工作人员,在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的,根据法律、法规的相关规定处理,评审专家从评委会中除名并向社会公告。

第五章 附 则

第二十条 深圳市标准创新奖申报不需要缴纳任何费用。

第二十一条 本办法由市标准化行政主管部门负责解释。

第二十二条 本办法自发布之日起施行,至2012年12月31日截止。


嘉兴市档案接收征集办法

浙江省嘉兴市人民政府


第43号


《嘉兴市档案接收征集办法》已经六届市政府第70次常务会议审议通过,现予以发布,自2012年4月15日起施行。



市长:


二○一二年三月七日




嘉兴市档案接收征集办法


第一章 总 则

第一条 为加强和规范档案接收征集工作,有效保护和利用档案,把综合档案馆(以下简称档案馆)建设成为档案安全保管基地、爱国主义教育基地、档案利用中心、政府信息查阅中心、电子文件中心,根据《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《浙江省国家档案馆管理办法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于市、县(市、区)两级档案馆接收范围内的机关、团体、企事业单位及其他组织和有关个人。
第三条 档案接收征集工作实行统一领导、分级管理的原则。各级档案馆应当全面收集档案,反映历史真实,维护档案的完整、准确与安全,方便社会利用,推进馆藏体系的内容更丰富,结构更合理,特色更鲜明。
第四条 各级档案馆应当建立接收征集、安全保存、科学管理、提供利用等各项规章制度。
第五条 县级及以上人民政府应当加强对档案工作的领导,协助解决档案接收征集工作中的重大问题,并将所需经费列入同级财政预算予以保障。

第二章 接收范围

第六条 接收下列单位于中华人民共和国成立后形成的保管期限为永久、长期及定期30年(含30年)以上的档案:
(一)各级党委、人大、政府、政协、纪委及其工作部门和直属单位形成的档案,各级政府直属工作部门的派出机构、特设机构和其他机构形成的档案;
(二)工会、团委、妇联等群众团体形成的档案;
(三)本级与上级主管部门双重领导或由上级主管部门垂直领导单位形成的反映本市工作的档案;
(四)国有或国有控股企业(集团)形成的档案,以及破产、转制企业形成的对国家和社会有保存价值的档案;
(五)院校、医院、新闻媒体等单位中具有代表性的单位形成的档案;
(六)具有重大影响的政治、经济、社会、科技、文化、体育、旅游、公益等方面活动形成的档案,或者在本行政区域内发生的重大事件形成的档案;
(七)政府投资的重点建设项目、重大科学技术研究项目形成的档案;
(八)嘉兴籍或在嘉兴工作、活动过的非嘉兴籍著名人物的档案;
(九)各专业主管部门(单位)形成的社会保障、劳动就业、医疗卫生、教育等涉及民生与公共利益的重要档案;
(十)经协商同意,接收或代存同级民主党派机构形成的档案;
(十一)经协商同意,接收或代存非公有制经济组织形成的档案,及其他非国家所有但对国家和社会具有保存价值的档案;
(十二)其他法律法规规定应当由各级档案馆接收征集的档案。
第七条 接收中华人民共和国成立前形成的档案范围:
(一)本地区各个历史时期形成的革命历史档案;
(二)本地区历代旧政权机关形成的历史档案。
第八条 各级档案馆应当按照规定,编制《档案馆接收单位名册》,建立科学的进馆序列,并根据形势变化及时进行调整。
第九条 重大活动档案的接收范围,按照《嘉兴市重大活动档案管理办法》(市政府令第32号)规定,由同级档案行政管理部门确定。
第十条 重点建设项目档案接收范围按照有关规定执行,各级档案馆根据所在区域重点建设项目建设情况,分期编制《重点建设项目档案接收名册》,确定具体接收单位。
第十一条 各级档案馆可结合实际情况,制定属于接收范围内的其他专项档案接收名册。


第三章 征集范围

第十二条 征集党和国家领导人以及省部级领导在本地区视察、工作期间形成的档案范围:
(一)历届、现任党和国家领导人,省部级领导在本地区视察、参加庆典或其他重要公务活动期间形成的各种讲话、题词、照片、录音、录像等档案材料。
(二)历任、现任浙江省党政军领导在本地区工作活动中形成的各种信函、讲话、题词、照片、录音、录像等档案材料。
第十三条 征集具有地方特色、民族特色、非物质文化及其他珍贵档案资料的范围:
(一)著名人士在本地区或者本地区著名人士在外地生活、工作活动中形成的具有历史参考价值的各种信函、自传、日记、回忆录、通讯录、演讲稿、著作、研究成果、书画作品、获奖证书、照片、录音、录像等档案材料。
(二)中华人民共和国成立前各种房地产契约、卖身契约、典当票据、家信、钱币、县志、年鉴等史料。
(三)本地区的名胜古迹、民情风俗、出土文物、民歌、民谣、传说、奇闻轶事等材料。
(四)民间文学、传统音乐、传统舞蹈、传统戏剧、曲艺、传统体育、游艺、杂技、传统医药。
第十四条 寄存和捐赠档案的范围:
(一)未列入档案馆接收名册的单位或个人,因保管条件限制或其他原因要求寄存档案的。
(二)个人保存的,愿意移交或无偿捐赠给档案馆的各种珍贵档案史料。

第四章 接收征集内容

第十五条 列入接收征集档案内容包括:
(一)文书档案、科技档案、业务档案等各种门类的档案,纸质、声像、实物和电子等各种载体形态的档案,以及有助于了解或补充档案内容的各种重要编研材料、书刊、资料等。
(二)进馆单位编制的检索工具以及用以说明档案移交内容、移交情况的规定材料和图表。
(三)其他法律法规规定的移交内容。

第五章 接收征集时间

第十六条 列入本办法接收征集范围的档案,应在立档单位保存满10年后向同级档案馆移交,下列情况除外:
(一)已撤销机构的档案,自机构撤销之日起3个月内向同级档案馆移交。
(二)重大活动档案按照《嘉兴市重大活动档案管理办法》的规定,在相关活动结束之日起4个月内向同级档案馆移交。列入《重点建设项目档案接收名册》的市、县(市、区)政府投资的重点工程项目、重大科学技术研究项目档案在项目竣工验收后3个月内向同级档案馆移交。
(三)经市、县(市、区)档案行政管理部门审批同意,对单位保管条件不善的档案可以提前接收进馆;对专业性较强或需要保密及其他特殊原因不能按期移交的档案,可以延长有关档案的移交时间。
(四)对关系民生、社会各方面又急需广泛利用的档案,经同级档案行政管理部门认定,可适当缩短进馆年限。
(五)列入本办法接收范围的中华人民共和国成立前档案,各进馆单位必须及时与同级档案馆联系,确定移交时间。
(六)法律法规对接收时间另有规定的,从其规定。

第六章 接收征集要求

第十七条 档案的接收征集要求:
(一)进馆档案应保持全宗的完整性,各种门类和载体形式的档案按照国家有关法规、规范、标准,及嘉兴市各级档案馆接收档案质量标准整理完毕。
(二)进馆单位必须向各级档案馆移交档案原件,本单位有利用需要的可以制作保留复制件或电子文件。
(三)进馆单位应当根据国家档案局及各部门、各系统制定的各类档案保管期限规定,科学界定档案保管期限。
(四)进馆档案的解密或密级调整,应当根据国家档案局、国家保密局制定的《各级国家档案馆档案解密和划分控制使用范围的暂行规定》执行。
(五)进馆单位应当编制一式两份符合要求的组织沿革、全宗介绍、分类方案,一份随同档案移交,一份进馆单位留底。
(六)进馆单位在移交纸质档案的同时,移交相应的纸质案卷目录一份、全引目录一份(按照《归档文件整理规则》整理的文书档案,移交相应的归档文件目录两套),符合档案馆进馆单位电子档案接收要求的电子目录一套。
(七)进馆单位应当加强档案信息化建设,加快传统载体档案资料数字化进程。尚未移交进馆的重要传统载体档案,应当在移交进馆前按照规定完成数字化转换。进馆单位具有永久保存价值或其他重要价值的电子文件,应当转换为纸质、缩微胶片等载体同时归档和移交。
(八)档案馆和进馆单位要加强档案交接工作的安全管理和保密工作,采取切实有效的措施,确保档案实体和信息的安全。
(九)进馆单位应当加强本系统、本部门和本单位档案移交工作的管理,健全工作制度,明确工作职责,规范工作流程,落实各项保障措施。

第七章 接收征集程序

第十八条 档案的接收征集程序:
(一)档案馆根据有关规定,确定接收征集对象,编制接收征集名册和接收征集计划。
(二)档案馆向进馆单位下发档案进馆通知和接收征集计划。进馆单位根据接收征集计划安排的时间要求做好进馆准备工作。
(三)档案馆组织人员实地检查档案。进馆单位在检查通过后向档案馆报送移交档案目录。不符合要求的,进馆单位应当及时进行补充完善。
(四)进馆单位在报送移交档案目录后,根据档案馆确定的具体移交时间,将档案实体、检索工具和电子目录等移交进馆。交接双方根据移交目录清点核对无误后,填写档案交接文据,签字盖章。交接文据一式两份,档案馆、移交单位各保存一份。
(五)需要提前或推迟移交进馆的,进馆单位应当向同级档案行政管理部门提出书面申请,经档案行政管理部门同意后变更进馆期限。

第八章 奖励和处罚

第十九条 非国家所有的反映本地区历史和地方特色的珍贵档案史料,鼓励档案资料所有人向档案馆捐赠;档案馆接受捐赠的,当地人民政府或者档案行政管理部门应当给予奖励,并颁发荣誉证书。
第二十条 对在档案的征集、整理、保护和提供利用等方面作出特殊贡献的单位和个人,当地人民政府或者档案行政管理部门应当给予奖励。
第二十一条 对违反档案接收征集有关规定的单位和个人,根据《中华人民共和国档案法》以及有关法律、法规给予相应的处罚。

第九章 附 则

第二十二条 本办法由嘉兴市档案局负责解释。
第二十三条 本办法自2012年4月15日起施行。原《嘉兴市档案征集办法》(嘉政发〔1999〕206号)同时废止。




































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