浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用/田冲
作者:法律资料网 时间:2024-07-22 14:37:14 浏览:8667
来源:法律资料网
浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
------《消费者权益保护法》的适用 田冲
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿？
关于是否适用的问题，有两种不同的观点：
1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。
2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
首先，我认为能适用：
1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
其次，我认为要有限制性的分别适用。
也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大（不一定达到已付购房款的一倍），这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为；如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。
成都市人民政府办公厅关于印发《成都市住院补充医疗保险办法三》的通知
四川省成都市人民政府办公厅
成都市人民政府办公厅关于印发《成都市住院补充医疗保险办法三》的通知
各区（市）县政府，市政府各部门：
《成都市住院补充医疗保险办法三》已经2005年9月13日市政府第54次常务会议讨论通过，现予公布，自2005年11月1日起施行。
二○○五年九月二十二日
成都市住院补充医疗保险办法三
第一条（目的依据）
为减轻参保人员在享受基本医疗保险待遇之后的住院医疗费负担，根据《国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度的决定》和医疗保险的有关规定，结合成都市实际，制定本办法。
第二条（参保范围）
凡基本医疗保险关系在成都市社保局或区（市）县社保经办机构的人员和参加成都市非城镇户籍从业人员综合社会保险的人员可以参加本补充医疗保险。
第三条（缴费标准）
本补充医疗保险的缴费标准，以缴费时上一年全市职工平均工资的下列比例缴费：35周岁以下（含35周岁）按1.5%缴纳，35周岁以上至55周岁以下按2%缴纳，55周岁以上（含55周岁）按2.5%缴纳。由用人单位为职工缴费的可按年度或月度缴纳，个体人员按年度缴纳。计算缴费的最小单位为元。
第四条（保险原则）
本补充医疗保险必须连续不间断缴费，已缴的保险费不予退还。本补充医疗保险只限本人使用。
第五条（办理机构）
参加本补充医疗保险的人员，凭本人身份证和成都市社会保险卡到市或区（市）县社会保险经办机构缴费并办理有关手续。本补充医疗保险每人限办理一份。
第六条（待遇标准）
参加本补充医疗保险的人员，其一次性住院医疗费总额减去下列费用后报销90%：
（一）基本医疗保险已报销的费用；
（二）报销时上一年全市职工1个月的平均工资；
（三）不属于基本医疗保险报销范围的费用。
第七条（不予报销的情形）
下列情形不属于本补充医疗保险报销范围：
（一）异地安置人员以及因探亲、休假、因公出差等原因在本市行政区域以外的医疗机构（指未与我市社会保险经办机构签订服务协议的外地医疗机构）发生的住院医疗费；
（二）康复疗养、康复治疗期间发生的住院医疗费用；
（三）不属于基本医疗保险报销范围的医疗费用；
（四）本补充医疗保险未生效时限内发生的住院医疗费用。
第八条（单病种、单项治疗定额结算报销）
实行单病种、单项治疗定额结算管理的住院医疗费用报销办法另行制定。
第九条（报销条件）
报销医疗费须符合下列条件：
（一）个体人员初次参加保险或中断3个月以后再缴费的，缴费须满6个月；
（二）单位全体人员初次参加保险或中断3个月以后再缴费的，缴费须满3个月；
（三）在本市与社会保险经办机构签订了服务协议的基本医疗保险定点医疗机构住院治疗；
（四）属于一次性住院医疗费用。
第十条（报销程序）
本补充医疗保险报销按以下程序办理：
（一）参保人员一次性住院治疗出院后，参保单位或个人应于60日内凭本补充医疗保险缴费单、身份证、社会保险卡原件和复印件，以及出院证、住院费用收据、住院医疗费统筹支付结算表（参加省和区（市）县的基本医疗保险的人员，还须持省和所属区（市）县社会保险经办机构出据的基本医疗保险报销后的情况证明和住院医疗费用清单）等相关资料到市社会保险经办机构办理报销申报手续，逾期则不予报销。市社会保险经办机构在基本医疗保险报销后的20个工作日内予以审核报销。
（二）单位集体参保的，填报“补充医疗保险拨付审批表”后集中到市社会保险经办机构办理，每月报销一次；个体人员凭社会保险卡直接办理。
（三）参保人员的户籍关系在锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区和成都高新技术产业开发区以外的其他区（市）县的，也可由所在区（市）县社会保险经办机构每月到市社会保险经办机构集中报销一次。
第十一条（报销限制）
本补充医疗保险与基本医疗保险、其他住院补充医疗保险的报销金额之和大于一次性住院医疗费总额时，超出部分不予支付。
第十二条（平均工资依据）
本办法所涉及的全市职工平均工资，以成都市统计局发布的全市职工平均工资为依据。
第十三条（特别说明）
本办法实施前已按原办法参加本保险的人员，在保险有效期内可享受原办法规定的待遇；新办法执行后，在保险关系不中断的情况下，可按照新办法的规定接续保险关系并按新办法享受待遇。
第十四条（解释机关）
本办法具体应用中的问题由成都市劳动和社会保障局负责解释。
第十五条（施行日期）
本办法自2005年11月1日起施行。1999年9月6日成都市人民政府办公厅转发的《成都市职工补充医疗保险实施办法之三》同时废止。
浙江省科学技术厅关于印发《浙江省科技行政规范性文件管理办法》的通知
浙江省科学技术厅
浙江省科学技术厅关于印发《浙江省科技行政规范性文件管理办法》的通知
浙科发政〔2011〕86号
各市、县（市、区）科技局，厅机关各处室：
为加强科技行政规范性文件管理，推进依法行政，根据《浙江省行政规范性文件管理办法》等有关规定，特制定《浙江省科技行政规范性文件管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年五月六日
浙江省科技行政规范性文件管理办法
第一条 为加强科技行政规范性文件管理，推进依法行政，根据《浙江省行政规范性文件管理办法》等有关规定，结合本厅实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称科技行政规范性文件（以下简称规范性文件），是指依据法律、法规、规章和上级行政规范性文件的规定，依照法定的权限和程序制定并以本厅的名义发布，涉及不特定的公民、法人或其他组织的权利义务，在一定时期反复适用，并在本省行政区域内具有普遍约束力的各类行政文件。
由我厅承办的地方性法规草案和政府规章草案的起草，参照本办法执行。
厅机关内部的工作制度、奖惩、人事等规定，不适用本办法。
第三条 制定科技行政规范性文件应当严格遵守法定权限和程序，符合法律、法规和国家的方针政策。
第四条 政策法规处负责规范性文件制定的组织、协调、审查、备案等工作。
各业务处（室）在职能范围内承担规范性文件制定的申报立项、调研起草、征求意见、提请审议、发布等工作。
办公室按照政府信息公开的要求负责规范性文件公开等工作。
第五条 根据工作需要，于每年12月底前由政策法规处负责向各业务处（室）征集下一年度的规范性文件制定计划。各处（室）认为确需制定规范性文件的，应当及时向政策法规处提出下一年度规范性文件的制定建议。
未列入年度计划且亟需制定的规范性文件，经厅分管领导批准，可列入年度计划。制定程序按本办法有关规定执行。
第六条 各处（室）规范性文件建议须以书面形式提出，内容包括：文件名称、制定目的与依据、主要内容、工作进度等。
第七条 政策法规处根据各处（室）的制定建议，编制规范性文件年度制订计划建议，报经分管领导同意并提请厅务会议审定后，下达年度计划。
第八条 列入年度计划的规范性文件，应当在年度内按计划完成；特殊情况下不能如期完成的，相关责任处（室）应当报经分管领导同意，并及时告知政策法规处。
第九条 规范性文件的起草调研工作由责任处（室）负责，内容涉及两个以上处（室）职责的，应当由责任处（室）牵头，联合起草调研。
第十条 除依法不得公开及应急性的事项外，规范性文件在起草过程中，责任处（室）应当采取书面征求意见、座谈会、论证会、咨询会等方式，或通过省科学技术厅门户网站、省科技信息网等公布草案，征求意见建议。
第十一条 规范性文件涉及其他行政部门的职责或者与其他行政部门关系密切的，责任处（室）应当及时征求其他行政部门的意见建议。
第十二条 责任处（室）在广泛征求意见后，应当及时将规范性文件草案提请厅务会议审定。在提请厅务会议审定前，处（室）应当将规范性文件送审稿交政策法规处进行合法性审查，并提供下列材料：
（一）规范性文件草案及起草说明；
（二）所依据的法律、法规、规章及规范性文件的文本；
（三）征求意见的相关材料；
（四）其他需要提供的材料。
起草说明的内容包括：制定的必要性、主要依据、制定过程、征求意见、政策协调、主要内容等。
第十三条 规范性文件应当由厅主要领导或者其授权的分管领导签署公布。
第十四条 规范性文件应当载明施行日期。规范性文件涉及的内容属于阶段性工作的，应当载明有效期。
规范性文件应当自公布之日起30日后施行，但却因重大公共利益的需要，或者发布后不立即施行将有碍法律、法规、规章和政策执行的除外。
第十五条 规范性文件应当按照《中华人民共和国政府信息公开条例》的规定，在省科学技术厅门户网、省科技信息网等，主动向社会公开发布规范性文件文本。
除依法不予公布的以外，未向社会公开发布的规范性文件，不得作为科技行政管理的依据。
第十六条 责任处（室）应当自规范性文件发布之日起5个工作日内，将正式文件、文件的起草说明、征求意见的相关材料一式五份提交政策法规处，由政策法规处按《浙江省行政规范性文件管理办法》报送省政府法制办备案。
第十七条 政策法规处按照国家和省有关规定，定期组织本厅制定的规范性文件的清理工作；法律、法规另有规定的，从其规定。各处（室）负责职责范围内规范性文件的清理工作，提出保留、修改、废止等意见建议。
第十八条 规范性文件进行清理后，政策法规处应当及时会同业务处（室）公布继续有效、废止和失效的规范性文件目录，并定期汇编本厅已公布和清理的规范性文件。未列入继续有效的文件目录的规范性文件，不得作为科技行政管理的依据。
第十九条 政策法规处应当对各处（室）遵守本办法情况进行监督检查，并将有关情况作为厅年度工作责任制目标考核的重要依据之一。
第二十条 本办法由政策法规处组织实施，自2011年7月1日起施行。2002年制定的《浙江省科技厅规范性文件管理办法》（浙科发政〔2002〕122号）同时废止。
